Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus - FAQ (häufigst gestellte Fragen):

Quelle: Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus | IVD

 

Aktuelle Regelungen zu den Corona-Eindämmungsmaßnahmen (Stand 11.01.21)

Deutschland unterliegt auch derzeit zahlreichen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie. Bund und Länder haben hierzu zwischenzeitlich gemeinsame Leitlinien beschlossen. Für die konkrete Umsetzung dieser Regelungen sind die einzelnen Bundesländer verantwortlich. Bitte beachten Sie tagesaktuell die regionalen Besonderheiten im Umgang mit den Infektionsschutzmaßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus. Diese richten sich nach den Rechtsverordnungen der Bundesländer anhand des aktuellen regionalen Infektionsgeschehens.

Der IVD hat hier eine Übersicht über die aktuellen Allgemeinverfügungen und Rechtsverordnungen der Bundesländer erstellt.

 

Mietverträge, Besichtigungen

Beginnt der neue Mietvertrag trotz der Corona-Pandemie zum vereinbarten Termin?

Ja, der Mietvertrag beginnt auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt. Eventuell verzögert sich der Mietbeginn aber, da aktuelle Mieterinnen und Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant ausziehen können. Mieter sind zur Mietzahlung erst ab dem Tag verpflichtet, an dem die Wohnung tatsächlich bezogen wird. Es ist daher ratsam, dass sich Vermieter und zukünftiger Mieter in Verbindung zu setzen und abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann.

Ist eine Mietminderung rechtmäßig, wenn kein Handwerker kommt?

Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.  Da es aber kein generelles Berufsverbot für Handwerker während der Pandemie gilt, können Handwerkertermine grundsätzlich stattfinden. Bei Reparaturen muss der Mieter coronabedingt den Zugang zur Wohnung nur gewähren, wenn diese dringend notwendig sind, zum Beispiel beim Rohrbruch. Wie die Gerichte das Risiko des Mietmangels auf Vermieter und Mieter in diesem Fall verlagern werden, ist bisher nicht absehbar.

Dürfen Besichtigung noch stattfinden, u.a. in Wohnungen, die noch bewohnt sind?

Wohnungsbesichtigungen sind möglich, solange die allgemeinen Hygieneregeln eingehalten werden (AHAL, ggfls. Anwesenheitsdokumentation) und ggfls. geltende Bewegungsbeschränkungen. Bei der Besichtigung handelt es sich nicht um eine private Zusammenkunft, welche der Staat möglichst unterbinden möchte. Daher gilt auch die Zweihaushalts- bzw.- Zweipersonenregelung nicht. Vielmehr handelt es sich aus Sicht des Makler/Verwalter/Vermieter um die Aufrechterhaltung seiner beruflichen Tätigkeit und aus Sicht des Interessenten um eine notwendige Versorgungsleistung, die in der Regel wie der Einkauf von Lebensmitteln nicht aufgeschoben werden kann. Ist die Wohnung noch vermietet und bewohnt, könnte der Mieter den Zutritt verweigern, wenn er zu einer Risikogruppe gehört und kein ausreichender Schutz vor einer Ansteckung gewährleistet ist. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Im Übrigen ist der Mieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, Besichtigungen unter Wahrung seiner Interessen zu dulden bzw. daran mitzuwirken, dass welche stattfinden können.

Wie kann man die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen reduzieren?

Der Makler oder der Verwalter kann die Wohnung von innen filmen und den Film dem Wohnungsinteressenten vorführen oder zur Verfügung stellen. Dies dürfte allerdings nicht als Besichtigung im Rechtssinne angesehen werden, so dass der Mietvertrag einem Widerrufsrisiko ausgesetzt ist. Durch eine solche virtuelle Besichtigungsoption würde sich aber mit hoher Wahrscheinlichkeit die Zahl derjenigen reduzieren, die die Wohnung in natura besichtigen wollen.

Dürfen Handwerker die Wohnung betreten?

Berufliche Tätigkeit ist auch im Fall der Ausgangsbeschränkung erlaubt. Wenn zu Hause ein Notfall vorliegt, z. B. ein Wasserschaden, Heizungsausfall, defektes WC, dann darf ein Handwerker kommen. Alle Arbeiten, die nicht notwendig sind, sollten allerdings auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wo möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 m und die allgemeinen Hygieneregeln im Umgang mit dem Corona-Virus einzuhalten.

Dürfen Makler und Verwalter ihre Ladenlokale öffnen?

Der aktuelle und voraussichtlich bis Ende des Monats anhaltende Lockdown betrifft auch die Wirtschaft. Während das Gastgewerbe und der Einzelhandel ihre Betriebe für den Publikumsverehr weitgehend schließen müssen, können Makler- und Verwaltungsunternehmen in den meisten Bundesländern weiterhin öffnen und Kunden empfangen. Zwar sind diese Unternehmen in den maßgeblichen Rechtsverordnungen namentlich nicht benannt. Dadurch, dass in den Rechtsverordnungen meist nur diejenigen Dienstleistungen aufgeführt werden, die nicht öffnen dürfen, ist im Umkehrschluss davon auszugehen, dass Makler und Verwalter von den Schließungen nicht betroffen sind. Bevor das Ladenlokal geöffnet wird, sollte sich jeder Gewerbetreibende noch einmal in der für sein Bundesland maßgeblichen Rechtsverordnung vergewissern. Besichtigungen bleiben weiterhin möglich, wenn diese aus der Perspektive des Interessenten eine gewisse Dringlichkeit aufweisen.

Wohnungsabnahmen und -übergaben sind grundsätzlich immer möglich, alles natürlich mit Abstand.

Bitte beachten Sie die regionalen Rechtsverordnungen zu den nationalen und internationalen Reisebeschränkungen.

 

 

Notartermine

Darf der Notartermin durchgeführt werden?

Ja, Notartermine sind zulässig. Sie zählen zu wichtigen Angelegenheiten, die grundsätzlich keinen Aufschub erlauben, da dieser zu einem Rechtsverlust führen kann.

Wie kann man Notartermine risikoärmer gestalten?

Üblich ist es, dass die Parteien des Kaufvertrages sich mit einem größeren Abstand hinsetzen. Man kann aber auch die Anzahl der teilnehmenden Personen vermindern. Beispielsweise könnte der Verkäufer den Käufer bevollmächtigen, ihn zu vertreten. Der Verkäufer könnte dann eine beglaubigte Vollmacht nachreichen. Oder der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer.

 

 

Eigentümerversammlungen

In Zusammenhang mit den aktuellen Verschärfung der Regelungen im Umgang mit dem Corona-Virus häufen sich einerseits Anfragen von Eigentümern, die die Einberufung von Eigentümerversammlungen auch unter Einsatz von Online Lösungen und mittels Vollmachten fordern, andererseits sprechen sich besorgte Eigentümer gegen die Einberufung von Eigentümerversammlungen aus.

Die Voraussetzungen für die Durchführung von Versammlungen sind in den jeweiligen Bundesländern in sehr unterschiedlicher Ausprägung vorhanden.

Da sich diese tagesaktuell ändern können, beachten Sie bitte die regionalen Besonderheiten zur zulässigen Personenanzahl, Maskenpflicht, Bewegungsbeschränkungen und ggf. der Vorlage eines Hygienekonzeptes.

Die Rechtsverordnungen der Bundesländer finden Sie hier. Soweit gesetzlich zulässig, können Versammlungen durchgeführt werden.

Öffentliche oder private Veranstaltungen?

Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um öffentliche Veranstaltungen im Sinne der Rechtsverordnungen über infektionsschützende Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus (Corona-Verordnung) der Bundesländer. Der Begriff der Nichtöffentlichkeit im Sinne des WEG ist davon zu unterscheiden. Teilweise verwenden die gesetzlichen Regelungen lediglich die Terminologie der „privaten Veranstaltungen und Zusammenkünfte“. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die veranstaltungsbezogenen Regelungen im Übrigen für öffentliche Veranstaltungen gelten.

Sind anstehende Eigentümerversammlungen abzuhalten?

Grundsätzlich ja. Im Zusammenhang mit den sich ändernden Verschärfungen oder Lockerungen der Regelungen im Umgang mit dem Corona-Virus lässt sich dies nur mit Blick auf die länderbezogenen Rechtsverordnungen konkret beantworten. Soweit möglich, können Versammlungen grundsätzlich durchgeführt werden. Ist die Durchführung einer Veranstaltung hingegen untersagt, darf diese nicht stattfinden, auch wenn bereits eine Einberufung erfolgt ist.

Welche Einschränkung gibt es tatsächlich?

Die meisten Rechtsverordnungen der Bundesländer enthalten Angaben zu Personenobergrenzen bei Veranstaltungen im Freien und in geschlossenen Räumen. Zugleich werden grundsätzliche Pflichten, Schutz- und Hygieneregeln aufgestellt, die in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich ausgestaltet sein können (z.B. Abstandsgebote, Mund-Nasenschutz, Kontaktbeschränkungen, Erstellung von Hygieneplänen, Anwesenheitslisten).

Können Eigentümerversammlungen mit entsprechender Begründung abgesagt oder verschoben werden?

Ja, soweit die Durchführung von Veranstaltungen per Gesetz/ Rechtsverordnung untersagt bzw. personell eingegrenzt wird. Grundsätzlich muss jedem Eigentümer die Möglichkeit gegeben werden, an einer Präsenzsitzung teilzunehmen. Die Begründung für eine Absage oder Verschiebung ergibt sich aus den Regelungen der Rechtsverordnung selbst- ggf. Untersagungsanordnung. Es genügt jedoch nicht, wenn einzelne Eigentümer ihre Teilnahme vorab u.a. wegen der allgemeinen Gefährdungslage, aus gesundheitlichen Gründen oder anderen persönlichen Gründen ablehnen. Die Versammlung muss dann trotzdem durchgeführt werden, sofern kein Verbot vorliegt.

Können Eigentümerversammlungen mit dem Angebot der Vollmachtserteilung durchgeführt werden?

Dies kann gegenüber den Eigentümern nur optional vorgeschlagen werden, eine Verpflichtung der Eigentümer hierzu besteht nicht. Jedem Eigentümer muss die Option der physischen Teilnahme an der Versammlung offengehalten werden. Es bietet sich in diesem Zusammenhang an, vorab die Vertretungsbereitschaft der Eigentümer abzufragen, um entsprechende Raumplanungen vornehmen zu können. Erscheint ein Eigentümer dennoch zur Versammlung, kann er von der Teilnahme und Stimmrechtsausübung vor Ort auch Gebrauch machen, dies darf nicht verwehrt werden.

Wie sieht es aus, wenn ein Eigentümer nach Versendung der Einladung zur Präsenzsitzung die Durchführung einer digitalen Versammlung wünscht/verlangt?

Die Durchführung einer reinen Online-Versammlung kann derzeit nur einvernehmlich unter den Eigentümern beschlossen oder durch Vereinbarung aller Eigentümer bestimmt werden. Einen Anspruch auf eine solche Beschlussfassung/ Einigung gibt es nicht (häufig sind die technischen Voraussetzungen bei einigen Eigentümern auch nicht gegeben). Die Online-Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung ist seit dem 01.12.2020 (Inkrafttreten des neuen WEG) möglich, sofern sich die Gemeinschaft der Eigentümer mit einfachem Mehrheitsbeschluss darauf verständigt.

Ist die Abhaltung einer digitalen ETV (ab 1.12.2020) anzubieten?

Unter den vorstehenden Voraussetzungen kann entweder eine reine Online-Versammlung (derzeit schon möglich) oder voraussichtlich ab dem 01.12.2020 eine Online-Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung angeboten werden. Es empfiehlt sich, die Eigentümer im Vorfeld der Einberufung auf die Möglichkeit einer Online-Teilnahme hinzuweisen und eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten (§ 23 a WEModG). Die Eigentümer können zu einer Online-Teilnahme jedoch nicht verpflichtet werden.

Weitere Informationen/Quelle: Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus | IVD

 

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